1,3 million de résidences secondaires en France : voilà autant de foyers qui, chaque année, découvrent que la taxe d’habitation ne s’est pas évaporée pour eux. Depuis 2023, la taxe d’habitation ne concerne plus les résidences principales mais reste exigible pour les résidences secondaires. Certaines communes appliquent une majoration pouvant atteindre 60 %. Le montant dépend de la valeur locative cadastrale, d’abattements spécifiques et des taux votés localement.
La réglementation prévoit des cas d’exonération rarement accessibles, comme pour les personnes en maison de retraite ou les logements inhabités indépendamment de la volonté du propriétaire. Des différences notables subsistent selon la commune et la situation du bien.
Résidence secondaire et taxe d’habitation : ce qu’il faut vraiment savoir
Chaque année, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires soulève un flot de questions très concrètes chez les propriétaires. Depuis que les résidences principales ont été soulagées, toute l’attention fiscale s’est reportée sur ces logements souvent considérés, à tort ou à raison, comme un luxe ou un placement.
Au regard du fisc, une résidence secondaire correspond à tout bien immobilier qui ne sert pas d’adresse principale au contribuable. Que le logement soit utilisé de temps à autre ou laissé vide, la règle est simple : la taxe tombe, et l’avis d’imposition suit, implacable. Les propriétaires de résidences secondaires continuent d’être redevables de la taxe d’habitation, avec, dans certains cas, une majoration décidée localement.
Le montant dépend avant tout de la commune où se trouve le bien. Plusieurs villes, principalement dans les zones dites « tendues », appliquent une majoration qui peut grimper jusqu’à 60 %. Ce pouvoir accordé aux communes permet d’agir sur la pression immobilière et de contenir la flambée des prix ou la pénurie de logements accessibles.
Le calcul repose sur la fameuse valeur locative cadastrale, fixée par l’administration fiscale, et les taux d’imposition votés chaque année par la collectivité. À l’automne, le propriétaire reçoit un avis d’imposition détaillé, à payer même si le logement reste inoccupé une partie de l’année. La suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales n’a rien allégé pour les autres logements, bien au contraire : la taxe d’habitation sur la résidence secondaire a pris du poids dans l’arsenal fiscal local.
Comment se calcule la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?
Le calcul de la taxe d’habitation sur une résidence secondaire obéit à des règles fiscales précises. L’élément de base reste la valeur locative cadastrale du bien. Il s’agit d’une estimation du loyer annuel que pourrait rapporter le logement s’il était loué dans des conditions normales. Cette donnée, régulièrement mise à jour, tient compte de la surface, de l’emplacement, du confort et des dépendances éventuelles.
À cette base, chaque collectivité applique son propre taux d’imposition. Ce taux, décidé lors des conseils municipaux, varie beaucoup d’une commune à l’autre. Station balnéaire, grande agglomération ou village reculé : l’écart peut être considérable. Voici les étapes de ce calcul :
- Détermination de la valeur locative cadastrale du logement
- Application du taux d’imposition communal et intercommunal
Le montant final figure sur l’avis d’imposition envoyé chaque automne. La méthode ne diffère pas de celle qui s’appliquait aux résidences principales, mais la suppression de la taxe sur ces dernières concentre désormais la fiscalité sur les résidences secondaires.
Il faut aussi rappeler que la taxe d’habitation est distincte de la taxe foncière, qui concerne tous les biens bâtis, qu’ils soient occupés ou non. Les propriétaires de résidences secondaires se retrouvent donc soumis à une double charge : la taxe foncière et la taxe d’habitation, chacune reposant sur des bases différentes mais complémentaires.
Surtaxes et zones tendues : êtes-vous concerné par une majoration ?
Dans de nombreuses zones tendues, la majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires s’est imposée comme une arme de régulation immobilière. Paris, la Côte d’Azur, les stations de montagne : certaines communes, confrontées à une pénurie de logements accessibles, choisissent d’alourdir la note pour les propriétaires de biens non occupés à l’année. Le but : encourager la remise sur le marché locatif et freiner la spéculation.
La loi autorise les conseils municipaux à voter une majoration pouvant grimper jusqu’à 60 % du montant classique. Ce pourcentage varie : chaque commune fixe son niveau selon sa réalité locale. À Paris, la majoration atteint 60 %. D’autres villes retiennent 20, 30 ou 40 %.
Voici deux notions à bien distinguer pour comprendre votre situation :
- Zone tendue : territoire où la demande de logements est largement supérieure à l’offre, avec loyers élevés et difficulté à se loger.
- Surtaxe : augmentation de la taxe d’habitation appliquée aux résidences secondaires dans ces zones.
Pensez à vérifier les décisions de votre commune. L’administration fiscale mentionne sur l’avis d’imposition toute majoration applicable. Les propriétaires soumis à cette surtaxe restent également concernés par la taxe foncière et, en cas de location saisonnière, par la taxe de séjour. Quant au logement vacant, il relève d’une fiscalité spécifique dans certains secteurs soumis à forte tension.
Exonérations et astuces pour alléger la facture
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires peut vite peser lourd dans le budget des propriétaires. Pourtant, plusieurs dispositifs existent, encore trop peu connus, pour alléger la note. Certains cas permettent d’échapper à cette taxe : si le logement est inhabitable à cause de travaux importants, si le propriétaire réside durablement en établissement spécialisé, ou si un agent public occupe le bien pour raisons de service. Mais il faut impérativement en faire la demande auprès du centre des finances publiques pour espérer en bénéficier.
Pour ceux qui mettent leur bien en location, la transformation en meublé de tourisme classé change la donne. À condition d’effectuer une déclaration en mairie, le bien passe alors sous le régime de la cotisation foncière des entreprises (CFE) au lieu de la taxe d’habitation, sous réserve d’une activité de location avérée et régulière. Attention : cette démarche exige un suivi administratif rigoureux.
Voici quelques réflexes à adopter pour mieux maîtriser la fiscalité de votre résidence secondaire :
- Consultez attentivement votre avis d’imposition pour repérer toute mention d’exonération ou de majoration.
- Signalez toute vacance involontaire du logement en cas d’impossibilité de l’occuper ou de le louer.
- Contactez votre commune pour connaître les délibérations en vigueur et les modalités de déclaration de votre habitation.
La jurisprudence évolue, les situations sont nombreuses et chaque cas mérite son analyse. Les propriétaires avisés le savent : la vigilance dans les démarches et la maîtrise des textes permettent, parfois, d’alléger sensiblement la charge fiscale de leur patrimoine. Au bout du compte, connaître les règles, c’est aussi s’offrir la possibilité de ne pas subir.
